期货日报

　　楼市利好政策密集出台！

　　9月29日晚间，中国人民银行（下称“央行”）连发多项房地产金融新政，包括完善商业性个人住房贷款利率定价机制、优化个人住房贷款最低首付款比例、优化保障性住房再贷款、延长部分房地产金融政策期限等。

　　同日，国有四大行工行、农行、中行、建行均发布调整存量个人住房贷款利率的公告，表示积极响应自律机制倡议，正在有序推进存量房贷利率调整工作，并于10月12日公布具体操作指引，于10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。

　　10月31日前批量调整存量房贷利率

　　央行9月29日晚间发布公告称，明确完善房贷利率定价机制，明确11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。

　　同时，央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》），明确各商业银行原则上于2024年10月31日前应统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。

　　在批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整，去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。批量调整后，借款人存量房贷利率原则上将降至不低于贷款市场报价利率（LPR）减30个基点，即“LPR-30个基点”。在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外）。

　　央行有关负责人介绍，绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无须到商业银行网点办理，具体请及时关注承贷商业银行官方平台发布的有关信息。

　　据了解，这项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，节约借款人利息支出每年约5600元。

　　“本次房贷利率下调要在10月31日之前完成，覆盖首套和二套房贷利率，去年首轮房贷利率下调，只覆盖首套房贷利率，这次的范围拓展了。从11月1日起，客户可以和银行重新协商存量房贷利率重定价周期。原来是每年只有一次。这次每个季度、每半年或者每一年都可以调整一次。”在东方金诚首席宏观分析师王青看来，本次政策的积极意义在于缩短了存量房贷利率调整周期。接下来存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，消除了因新、老房贷利差提前偿还房贷的必要性，能够进一步缓解潜在的提前还贷潮。相当于给存量房贷家庭吃下定心丸，这有利于促进房地产市场尽快止跌回稳，避免影响居民消费。

　　下调二套房贷款最低首付比例，上海、广州、深圳纷纷发布新政

　　央行、国家金融监督管理总局发布的《关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》明确，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

　　在全国统一的最低首付款比例基础上，央行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，根据辖区各城市政府调控要求，自主确定辖区各城市是否设定差别化的最低首付款比例政策，并确定辖区各城市最低首付款比例下限。

　　昨晚，上海、广州、深圳纷纷发布最新楼市政策。

　　上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、央行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知，从调整住房限购政策、优化住房信贷政策、调整住房税收政策三个方面出台7条措施。主要包括：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。此外，实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

　　广州市人民政府办公厅发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实施。本次限购政策调整后，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

　　深圳市发布关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知显示，购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策。有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

　　优化保障性住房再贷款政策，延长“金融16条”等政策期限

　　央行办公厅关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知显示，为支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，进一步增强对金融机构和收购主体的市场化激励，央行决定对保障性住房再贷款有关事项进行调整优化。对于金融机构发放的符合要求的贷款，央行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。

　　5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5000亿元。该政策有利于推动存量商品房去库存，加快保障性住房供给，助力推进保交楼工作和城市房地产融资协调机制落地。

　　而本次优化政策落地后，意味着过去商业银行发放100亿元贷款，央行提供低成本资金60亿元，现在央行提供低成本资金100亿元，从而加快推动商品房的去库存进程。

　　此外，央行、国家金融监督管理总局发布关于延长部分房地产金融政策期限的通知显示，《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）中支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策的适用期限延长至2026年12月31日。

　　同时，《中国人民银行办公厅国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知》（银办发〔2024〕8号）中有关政策有适用期限的，将适用期限延长至2026年12月31日。

　　市场分析认为，上述两项政策意味着2022年11月23日至2023年5月23日期间到期的开发贷款与信托贷款等存量融资，可以展期1年偿还。在央行与国家金融监管总局发布延长部分房地产金融政策期限的通知后，只要上述贷款尚未还本付息，在保证债权安全的情况下，商业银行可以将上述开发贷款与信托贷款进一步展期延长至2026年底，此举将更加有效缓解房地产企业的现金流状况与贷款本息偿还压力，有利于防范化解房地产市场风险。

　　中国房协，罕见出手

　　9月29日晚间，中国房地产业协会（简称“中国房协”）向全行业发出开展“百城商品房促销活动”倡议，集中力量在今年10月份联合有关社会组织机构，动员支持100个以上城市参与商品房促销活动。其中，重点动员70个大中城市的房地产行业组织和企业积极组织开展房产展销会、现场看房等促销活动，促进房地产市场止跌回稳，促进行业健康发展。

　　中国房协在倡议中提出，各地房地产行业组织应主动联合房地产开发企业，特别是TOP30的企业与经纪机构，配合城市政府及相关管理部门，研究出台优惠措施，推出优质项目，充分利用好“十一”假期等时间窗口，为广大置业群众搭建良好的购销平台，切实促进商品房销售。促销活动应力争取得实效，实现量价齐增。

　　中国房协提出，采取线上线下相结合的方式举办房展会、推介会等多样促销活动，做到线上线下联动，延长活动时限，扩大活动影响。还可与行业发展论坛、研讨交流等联合举办，邀请行业管理部门有关人员及专家学者解读政策，分析发展态势。中国房协举办的此类活动将主动与各地举办的促销活动衔接，相互融合、互相支持，丰富活动内容，使活动切实见到实效。

　　此外，中国房协还提到，各地房地产业协会及相关社会组织，应当通过实地调研、召开座谈会、走访房地产企业等多种方式，密切关注行业发展变化趋势，梳理问题，分析原因，辨明市场动向。及时收集汇总分析销售数据和运行信息，提出建议，及时向住建部门汇报。

　　这些品种将爆发？

　　黑色商品方面，近期，在宏观氛围向好、大宗商品市场情绪整体回暖的带动下，焦煤市场出现转机，跟随黑色系商品大幅上涨。

　　中州期货黑色研究总监蒋维波表示，央行发布的一揽子宽货币、稳地产、稳经济的增量政策，力度超出市场预期，对提振市场信心、激发主体活力、稳定信用水平、增强金融支持实体经济发展的可持续性等将起到重要作用，释放了强化政策协同、着力推动全年经济增长目标实现的积极信号。

　　“虽然当前焦煤供应较去年同期偏宽松，但铁水日均产量存在回升预期，且库存仍保持低位水平，焦煤有重演去年8月份牛市行情的驱动。预计在宏观政策的刺激下，下游消费将有所提振，黑色系商品有望出现正反馈逻辑，带动焦煤价格进一步上行，重点需关注去库情况。但国庆长假临近，投资需谨慎操作。建议逢低做多焦煤2501合约，在1380~1400 元/吨适当止盈，若正反馈持续，多单可继续持有。”蒋维波说。

　　中钢期货煤焦研究员冯艳成认为，短期看，国庆长假即将来临，下游存在节前补充原料库存的需求，且焦炭价格已开启提涨周期，将为焦煤价格提供一定的上涨空间。投资者需要关注钢厂提产节奏是否加快，这将决定其补库空间的大小。此外，宏观政策“组合拳”促使市场整体情绪回暖，10月份仍有政策出台预期，焦煤价格有望跟随黑色系商品偏强运行，但国庆长假前，市场参与者仍需根据自己的风险偏好做好仓位管理，以防范市场的不确定性风险。

　　股指期货方面，恒泰期货首席经济学家魏刚在接受期货日报记者采访时表示，当前股指市场的基本面正在发生重大转变。一方面，9月26日中共中央政治局会议是一次标志性的会议，标志着宏观政策全面转向宽松，已经形成干字当头、众志成城，全力搞好经济的政策方向。会议提出“加大财政货币政策逆周期调节力度”，不再提“保持定力”。会议在改善居民收入、促进消费、提振股市和楼市等方面提出大力度支持政策。房地产方面，首次提出“促进房地产市场止跌回稳”。股市方面，提出“要努力提振资本市场，大力引导中长期资金入市”。另一方面，央行出台的一系列利好政策，对股市支持力度超出预期。

　　展望后市政策空间，魏刚认为，预计仍有具体政策出台，未来股市激活、房市企稳将显著改善居民资产负债表，激活消费潜力，畅通内循环，市场预期将出现显著改观。当前一系列政策举措从分子和分母端共同提升股指定价，有望为股市持续带来实质性增量资金。目前股指基本面已经支持中期看多，从中期看市场应积极转变思维，抛弃持续三年多的熊市思维，可以理性看多、逢回调做多。但也要注意的是，市场短期涨速过快，交易出现拥挤，且中证500、中证1000期指大幅升水230点左右，也需防范情绪过度兴奋伴随的震荡风险。